Conquistar a casa própria é, sem dúvidas, um dos desejos mais compartilhados pelos brasileiros. Porém, tornar real esse objetivo requer não só bastante cautela, como principalmente planejamento, estabilidade financeira e conhecimento mínimo sobre o mercado imobiliário. Somente assim é possível fechar um bom negócio.
Para ajudá-lo nesse processo, trouxemos um guia com o passo a passo do que é necessário para encontrar o seu futuro lar e adquiri-lo com total segurança. Acompanhe!
Para começar, é importante que você defina o tipo de imóvel desejado — se é casa ou apartamento — e trace em detalhes quais características ele deve ter. O motivo disso é simples: não se trata de qualquer compra, mas sim de um investimento sério que pode se valorizar com o tempo e ser passado para seus filhos, seus netos, etc.
Por isso, crie uma lista com todos os requisitos que a sua casa própria deve ter para garantir o conforto, a segurança, o bem-estar e principalmente um ótimo padrão de vida para a sua família. Estabeleça, por exemplo:
Ao decidir comprar um imóvel, você vai se deparar com três possibilidades: adquirir um que seja novo, um que já é usado ou um que ainda está na planta. Cada opção tem particularidades e diferenças entre si que vão impactar diretamente nos valores cobrados por elas.
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Por essa razão, não podíamos deixar de abordá-las aqui para ajudá-lo a escolher qual se encaixa mais no seu orçamento e no que você precisa. Veja!
O primeiro deles, o imóvel novo, se refere às casas e aos apartamentos que fazem parte dos mais recentes empreendimentos das construtoras na sua cidade (como é o caso de novos prédios e condomínios fechados). Ou seja, são construções concluídas há pouco tempo, nunca foram habitadas e ainda fazem parte do catálogo de lançamentos dessas empresas para atrair novos clientes.
Por conta disso, o preço de venda desse tipo de propriedade é mais alto, uma vez que são mais valorizados no mercado. Algumas delas, inclusive, já são vendidas mobiliadas. Resumindo, é uma boa alternativa para quem está disposto a pagar mais e, acima de tudo, quer fazer a mudança o mais rápido possível.
Já o imóvel usado, como o nome deixa claro, é aquele que tem (ou teve) um proprietário fazendo uso do espaço. Ele também é uma opção para quem tem pressa de sair do atual endereço, embora seja preciso esperar 30 dias após a compra para que os antigos inquilinos se mudem. Caso eles não residam no local, a mudança pode ser imediata.
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Geralmente, o preço de mercado de residências usadas é inferior ao dos outros dois tipos, o que as tornam mais atrativas. Porém, é necessário ter atenção em dobro quanto às instalações e à estrutura da construção.
Do contrário, você pode correr o risco de comprar uma moradia que, visualmente, parece um excelente negócio, mas na realidade requer diversos reparos e reformas que vão encarecer o preço dela e gerar diversas dores de cabeça.
Por último, há o imóvel na planta que é uma área dominada massivamente pelos apartamentos. Quem opta por esse caminho não costuma dispor de um orçamento muito grande para comprar um imóvel novo e também não planeja se mudar tão cedo.
Você começar a pagar pela sua casa própria — em prestações mais flexíveis — enquanto ela ainda está sendo construída e acompanha todas as etapas da obra que, na maioria dos casos, leva até 3 anos para ser finalizada. Por isso, é indispensável fechar contrato com uma construtora séria e de renome no mercado para evitar atrasos, paralisações, ou mesmo a não-entrega da propriedade.
Uma vez escolhido o tipo de imóvel desejado (novo, usado ou na planta), será o momento de avaliar as opções de pagamento que você dispõe para adquiri-lo. Abaixo, nós reunimos as três principais. Confira quais são elas!
A compra à vista da casa própria é uma das opções mais visadas, uma vez que não compromete sua renda ao prolongar o pagamento por meses ou anos. Contudo, são poucos os que realmente a escolhem, já que desembolsar montantes muito altos de uma só vez está fora da realidade financeira de muitos compradores.
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Porém, caso você disponha do valor cobrado pelo imóvel ou de uma quantia próxima a ele, saiba que é possível negociar com a imobiliária ou a construtora para conseguir um abatimento no preço. Lembre-se que nessa modalidade os descontos são muito comuns!
O financiamento, por sua vez, é a alternativa mais usual para conquistar a casa própria. A razão disso é que você dá uma entrada que varia entre 20% a 30% do custo total do imóvel — embora esse valor possa, sim, ser maior caso você tenha condições — e assina um contrato com o banco da sua preferência para que ele libere a quantia que falta para a compra da moradia.
A partir daí, obedecendo os juros e o prazo determinados para quitação, você paga mensalmente à instituição financeira as parcelas do valor financiado que foram estabelecidas previamente com ela.
Já o consórcio para imóveis funciona da seguinte maneira: um grupo de pessoas se junta e paga mensalmente uma quantia fixa, sem o acréscimo de juros, por um período de tempo acordado entre todos.
Durante o decorrer dos meses, ocorrem sorteios e lances que contemplam um dos integrantes, fornecendo justamente o crédito que ela almeja. No entanto, caso você não seja um dos sortudos, não há problema! Ao final do prazo, você recebe o valor total que foi investido e pode comprar sua tão sonhada casa própria.
Como mostrado há pouco, existem diferentes opções de pagamento que você pode escolher ao comprar a sua casa própria. Porém, para quem não dispõe da quantia necessária para uma aquisição à vista, o ideal é ponderar qual delas será a mais viável, o financiamento ou o consórcio.
Para isso, considere as diretrizes do contrato de cada linha de crédito, os juros envolvidos, o prazo para quitação de ambos e, em especial, o custo das parcelas de cada um deles para saber o quanto o seu orçamento familiar vai ficar comprometido.
Para não errar na escolha do banco no qual você vai contratar crédito, é de suma importância listar o máximo deles e fazer um comparativo para encontrar aquele que tem a melhor oferta. É uma tarefa que leva tempo e exige empenho da sua parte, é verdade. Contudo, ela é crucial para que você encontre a opção mais vantajosa.
Portanto, avalie com muita atenção e cuidado:
Fora os aspectos citados no tópico anterior, não deixe de verificar com o banco como utilizar o FGTS para facilitar o pagamento do seu financiamento ou mesmo permitir que ele seja liberado. Isso porque é possível realizá-lo por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), conforme previsto na Lei Nº4380/64.
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Ou seja, respeitando as condições legais do uso do FGTS — que envolvem perfil do comprador e tipo de imóvel desejado — e os requisitos da própria instituição financeira dá para pagar parte das prestações pendentes, ou mesmo quitar totalmente o saldo devedor do valor que foi financiado.
Como falamos, é comum pagar uma entrada referente ao valor total do imóvel ao optar por financiá-lo. Dessa forma, você reduz o custo das parcelas do financiamento e, em muitos casos, até acelera a quitação delas.
Pensando nisso, reunimos algumas maneiras de montar uma reserva financeira para arcar com essa entrada que vão além da opção de crédito pessoal em bancos e cooperativas de crédito. Veja!
A forma mais simples — e que requer mais tempo de planejamento para alcançar o montante necessário — é separar uma parte do seu salário e guardá-la na poupança. Para tanto, você deve deixar o seu orçamento o mais livre possível sem dívidas, gastos supérfluos ou contas em atraso para poupar um percentual mensal entre 20% e 25% dos seus rendimentos. Ou seja, é uma tarefa que requer disciplina e empenho.
Por exemplo, se você precisa dar uma entrada de R$ 120.000,00, sua faixa de ganhos líquidos gira em torno de R$ 10.000,00 e é possível reservar uma média de 25% dos seus vencimentos sem comprometer a sua qualidade de vida, será preciso juntar 2.500,00 por mês durante 48 meses.
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Fora juntar dinheiro religiosamente a cada 30 dias, você pode investir e, quem sabe, ter até uma carteira de investimentos. Isso porque, além da variedade existente de aplicações (fundo de investimento, ações, CDB, LCI, tesouro IPCA etc), é possível optar pelo prazo de resgate que mais se adequa às suas necessidades, e assim contar com uma rentabilidade muito superior à da poupança.
Ou seja, você vê a sua renda se multiplicar, alcança a estabilidade financeira com mais rapidez e fica a um passo de realizar os seus objetivos de vida, sejam eles de construir um patrimônio familiar, sejam eles de fazer o seu negócio prosperar.
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Uma terceira opção para montar a sua reserva financeira é vender um ou mais bens dos quais você pode se desfazer. Essa é uma alternativa válida para quem já é proprietário de um imóvel, de um terreno ou para quem tem mais de um veículo, por exemplo.
No caso dos dois primeiros, você pode contar com o auxílio de um corretor para estabelecer um preço atraente de acordo com o mercado imobiliário para o local ou a residência, além, é claro, de encontrar potenciais compradores.
Já no segundo, é uma boa consultar a Tabela Fipe, que é desenvolvida pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, para verificar o preço atualizado do modelo do seu automóvel e, assim, não perder dinheiro ao vendê-lo.
Quando se fala de despesas na compra de um imóvel, a esmagadora maioria das pessoas logo pensa no valor cobrado pela casa ou pelo apartamento e a porcentagem da corretagem que, de praxe, já está incluso nele — o que não é um raciocínio errado.
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Porém, esse não é o único gasto que você terá durante a aquisição do seu futuro lar. Prova disso é que haverá custos extras tanto antes quanto depois dessa transição como você verá a seguir. Confira!
Antes de finalizar a compra da casa própria, você terá que arcar com alguns custos. O primeiro deles é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) que pode chegar a 3% sobre o valor de venda da propriedade e deve ser pago à vista ao seu município. Ele é previsto na nossa Constituição Federal conforme o inciso II do artigo 156. Portanto, é obrigatório para todos os cidadãos que pensam em realizar o sonho da casa própria.
Além dele, é preciso atentar ao pagamento de alguns documentos em cartório. Isso porque são eles que atestam legalmente os recursos financeiros para a compra e a transferência da titularidade da casa ou do apartamento, como é o caso da escritura pública e do registro do imóvel, respectivamente.
Vale ressaltar que o primeiro, a escritura pública, é essencial em uma compra à vista, mas pode ser substituído — quando você optar por financiar — pelo contrato de financiamento elaborado pela instituição que cedeu a linha de crédito. Além disso, o custo de ambos vai variar dependendo do estado em que você mora.
Ao mudar de casa, muitas pessoas se responsabilizam por levar as próprias coisas para o novo endereço com o intuito de agilizar o processo, evitar danos aos bens pessoais mais frágeis e reduzir gastos com o serviço de transporte.
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Porém, quando chega a hora de carregar móveis, estofados, camas, colchões, eletrodomésticos grandes (geladeira, fogão, freezer etc.) e afins não há muita escapatória: será preciso, sim, contratar uma empresa de mudança. Afinal, sem um caminhão pode ser impossível transportar peças grandes e que não podem ser desmontadas, especialmente aquelas que fazem parte do mobiliário.
Por isso, a nossa dica é já pesquisar por companhias que atuem na sua cidade e fazer orçamentos para encontrar aquela com melhor custo-benefício.
Exceto os casos de aquisição de imóveis já mobiliados, é certo que você fará modificações na sua moradia para deixá-la mais confortável, aconchegante e adaptada à sua rotina — e isso vale, inclusive, para locais novos. Em alguns casos, essas alterações envolvem apenas a decoração do local com compra de móveis, peças decorativas, revestimentos, pinturas etc.
Já em outros, incluem mudanças na estrutura da residência para ampliação de ambientes, criação de novos cômodos e por aí vai. Por essa razão, é importante se programar para essa etapa e estabelecer uma reserva financeira para os gastos que ela traz (e que não são poucos).
Para concluir as despesas pós-compra, há uma que será compartilhada apenas por parte dos futuros compradores: a taxa condominial. Afinal de contas, ela só é aplicada em apartamentos ou casas em condomínios fechados.
Por isso, se também está nos seus planos comprar um desses dois tipos de imóveis, saiba que mensalmente você pagará essa cota. Lembrando, é claro, que ela pode ser dividida igualmente entre todos os moradores ou cobrada proporcionalmente ao tamanho da sua propriedade (a chamada fração ideal).
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Logo, é importante se informar antecipadamente a respeito desse custo, especialmente ao financiar a residência, para que a taxa condominial e as parcelas do financiamento não pesem demais sobre o seu orçamento e, assim, comprometam a sua estabilidade financeira.
Fora tudo o que já falamos, reunimos também algumas dicas fundamentais para garantir que você adquira um imóvel de forma segura e evite dores de cabeça por conta de problemas financeiros, desalinhamento de ideias com corretores, negócios sem garantia e envolvimento com construtoras duvidosas ou de péssima fama no mercado etc. Confira!
A primeira delas é que caso você queira contar com os serviços de um corretor autônomo para encontrar o imóvel ideal para a sua família, conte com um profissional que seja registrado tanto no COFECI quanto no CRECI — que são os órgãos que fiscalizam a profissão.
Além disso, prefira uma recomendação de amigos, familiares ou conhecidos. Assim, você já sabe de antemão que essa pessoa é séria e confiável, o que evita estresse com aqueles que empurram qualquer imóvel para si (independentemente dos requisitos impostos por você), que são pouco acessíveis, omitem informações sobre os atuais proprietários ou ainda, têm um comportamento antiético.
Embora pareça mais simples e ágil adquirir um imóvel de uma pessoa física, o ideal é evitar esse tipo de transação e sempre recorrer a uma imobiliária. Os motivos para isso são muitos. O primeiro deles é a elaboração de um contrato de compra e venda que não é bem assessorado juridicamente e pode apresentar inúmeras falhas que o prejudiquem e o deixem desamparado legalmente.
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O segundo é a cobrança de um valor pela propriedade que não esteja de acordo com as prospecções atuais do mercado — em especial se a previsão é que a residência e o entorno dela não se valorizem nos próximos anos.
Para completar, ainda há o risco da apresentação de documentos incompletos ou falsificados, o acobertamento de dívidas (como aquelas geradas pelo acúmulo de boletos não-pagos de IPTU ou hipotecas) e processos cíveis e a total ausência de garantias para o estágio pós-compra. Portanto, não arrisque à toa!
Outra dica bastante útil, e que é indispensável para quem quer comprar um imóvel usado, é fazer uma vistoria nele. Afinal, essa é a maneira mais segura de se certificar de que não há danos estruturais, problemas na parte elétrica e hidráulica, mau funcionamento nos serviços de abastecimento de eletricidade, água e gás etc.
Para tanto, conte com o suporte e o acompanhamento de um engenheiro na visita e não abra mão de solicitar ao proprietário atual a planta baixa da residência e também do prédio — caso se trate de um apartamento. Assim, é possível identificar possíveis alterações na edificação e prever gastos extras que você venha a ter ao fazer o negócio.
A nossa quarta e última dica é para quem pretende comprar um imóvel na planta: pesquise o histórico da construtora do empreendimento! Afinal, como não é possível vistoriar a residência — uma vez que ela ainda não está construída —, só resta confiar no que é firmado em contrato e na idoneidade da empresa.
Logo, é crucial checar a reputação dela no mercado e se cercar de garantias de que o investimento que está sendo feito será, sim, honrado por parte da companhia.
Por isso, verifique como anda a saúde financeira dela, se há ações protocoladas na justiça contra a construtora — especialmente as criminais — e se os profissionais que atuam nela estão devidamente inscritos nos respectivos conselhos regionais e federais da categoria. Por exemplo, engenheiros civis devem estar registrados no Crea e no Confea para atuarem legalmente na construção civil.
Além disso, entre em contato com outros clientes da empresa para saber a respeito de eventuais atrasos nas obras, problemas na entrega das casas e/ou dos apartamentos, cobranças indevidas, falhas de comunicação, e por aí vai.
Para concluir nosso post, vamos falar de uma dúvida compartilhada por vários brasileiros: vale a pena comprar um imóvel atualmente? Isso porque muita gente leva em consideração o cenário econômico do país para planejar novos investimentos. Portanto, é necessário entender que nem tudo é preto no branco. Na verdade, o seu objetivo final é que vai ditar se esse negócio será proveitoso ou não.
Por exemplo, se você quer adquirir novas propriedades já pensando em revendê-las futuramente ou torná-las uma fonte de renda ao alugá-las para uma quantidade X de inquilinos, saiba que isso pode ser um movimento arriscado no momento.
Afinal, a economia ainda não está totalmente estabilizada, o mercado imobiliário não está aquecido e muitas famílias seguem endividadas. Segundo levantamento de 2018 do SPC Brasil, cerca de 62,6 milhões de cidadãos não estão com as contas em dia.
Agora, se o seu intuito é sair do aluguel e dar o pontapé inicial para construir o patrimônio da sua família, não há dúvidas: esse será, sim, um investimento seguro e com excelente retorno a longo prazo!
Depois de ler esse guia, vai ser bem mais fácil se planejar e se organizar financeiramente para tornar real o sonho da casa própria. Por isso, siga o nosso passo a passo para não pular etapas e garantir que a aquisição do imóvel seja feita com o máximo de adequação às necessidades da sua família, respaldo legal e as melhores condições financeiras para o seu bolso.
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